想到海外投資房地產，賺取報酬率，有幾個事項你需要了解，包括投資的國家、進場的時機與方式、物件的選擇、稅制的試算，甚至後續物業管理公司的管理等，都是極為重要的一環。

且由於現在日本房市為賣家的市場，京榮資產管理株式會社負責人謝鎧駿就表示，「日本現在買家想要買的價格，並沒有跟上賣價的開價，因此在日本的管理公司會不會願意幫你多爭取好的價格，多加篩選標的物，都是非常重要的」。

挑選物件最重要：

區域對、交通好、環境佳

都心五區為首選！

若屬於境外投資人，建議可購買都心五區，包括千代田、新宿、涉谷、中央、港區。如同台北市郊區先跌，信義區抗跌的同樣道理，日本都心五區有抗跌的效果。且都心區土地面積相對較小，供給量也少，在租金和租屋需求面上較大，地段的不可取代性低，未來要脫手出售的時候相對比較容易，因此若沒太多時間做功課，都心五區為第一首選。

日本人逐地鐵而居，最好選擇距離地鐵五分鐘左右的標的物，若某些案子報酬率高、交通也方便，就要特別注意是不是鄰近風化場所，若出租給環境複雜的黑道或是酒店小姐，未來在管理上會比較難處理。

在屋齡方面，新屋投報率較低，中古屋投報率較高，但日本房屋五年內折舊幅度最大，五到十年較小，而超過二十五年以上的物件，銀行就不提供貸款，因此若要考慮未來買家貸款的需求，還是要多加考量屋齡，在租金高報酬與房屋保值之間找到平衡。

親自試算稅率：

零零總總多達十多項

不要輕易相信毛報酬率

「要注意報酬率是否為實際報酬率，日本的稅比台灣還多，要注意扣掉各種費用後，淨投報率還剩下多少，尤其日本資本利得稅以五年為一單位，五年以內課徵三○％，五年以上則課徵一五％，建議一般人可以考慮長期持有至少五年。

在貸款方面，台灣目前只有六家銀行在日本的分行有提供貸款服務，若購買金額太低、坪數太小、屋齡太老，例如日幣三千萬元以下、坪數二十坪以下的房屋，較不容易取得貸款。此利率相比日本當地人借貸利率、台灣人在本地借貸利率都略高一些，需特別注意租金報酬率是否能抵銷，取得正效益。

匯差風險：

以台幣購屋需特別注意匯差

可利用美金、貸款避險

兩年前日本房產開始熱，當時日圓兌美元在八十五至九十元之間，現在則跌到一○○至一○五元間，當時若以現金購買，雖然房價有漲，但因匯率貶值的影響，光匯差就損失一○％，產生匯差的風險。

不過目前日圓匯率處於低檔期，比較沒有匯差的風險，未來若日幣升值，則可以考慮以貸款、美金的方式避險。

經濟發展、外資注入都有可能帶動房價攀升

縱使日本人不買房，不代表房價不會漲，當有經濟建設發展、海外資金的注入，都有可能會帶動房價，最近兩年接觸比較多訊息的年輕族群，也開始注意到這樣的趨勢，雖然日本房市目前主要購買者仍是外國人，但本地人詢問度也有提升，因此當日本當地不動產需求意願在增加，外國人買房推升房價後，未來要出售也不必擔心賣不出去，投資循環才不會產生問題。

日本人習慣租屋不愛買房，房價已停滯二十年

知名日本文化達人茂呂美那在《乙男蟻女》一書描述，日本年輕人已不再熱衷消費，出現「嫌消費世代」，不買名牌服飾、不買名牌汽車、不願意當房奴。

這個現象出現在二十至三十歲的年齡層之間，他們親眼見證上一代在一九九○年代日本房市泡沫化的景象。日本在房價狂漲七、八倍後，於一九九二年日經平均股價跌破兩萬點，土地價格急速下跌，房市崩盤剩不到原來的三分之一，出現大量「套牢族」，時至今日，還有許多日本人背負著過去的沉重房貸，甚至無力償還。

這也種下年輕人不買房的思維，他們把買房當作消費品，認為買房這件事情應該是有能力以後再去做。

三十歲前後的日本年輕人多數都不會買房，日本年輕人大學畢業後的月收入約為日幣二十萬元，扣掉稅金等金額後，實際收入約為日幣十六萬元左右，許多年輕人支付房租和伙食費後還需向銀行借款才足夠。且現在年輕人多為非正式員工，非正式員工的薪資一年約為日幣一百五十萬元至兩百萬元左右，這種程度的薪資根本無法存錢。

不僅是年輕人，日本全體國民都會考慮到結婚、養老或是急用，所以有高度的儲蓄觀念。即使擁有了房子，仍然必須要支付固定資產稅，且日本的政府或是公司規定上班族或公務員禁止有副業或兼職的行為，所以不會有投資房地產再將它出租以賺取租金之行為。

其實，日本國情也與買房有些關聯，日本大企業五至七年會有一輪調，如從東京調至大阪等，因此你買了房到時又要賣房，也是選擇不買的原因之一。

對不同年齡層的調查結果，發現三十至四十歲的人，在一九八三年時，持有住宅比例為五三．三％，但到了二○○八年下降至三九％；而三十歲以下的人，一九八三年持有住宅為一七．九％，到了二○○八年只剩下七．五％。這也顯示出，年輕人與中壯年的人不買房，或是買不起房；另一說法則是顯示連老一輩的人也不買房給年輕人。

其中，東京自有住宅比例也相當低，它代表著一個很特殊現象，是東京有非常多從外地來工作的人，不管是外商派去的員工，或是從日本鄉下隻身前往東京工作，主要都選擇租屋，有一數據就顯示東京超過四○％以上的人獨居。

在此情況下，日本的租屋比率持續上升，雖然房價仍在低點，但是租房的需求比率高，租金也緩步上滑，租金報酬率可達五～六％。這樣穩定的報酬率，吸引外資的注意，不斷上漲的租金報酬率，能讓資產的租金收益率不成問題，是一種可行的投資。

脫手會不會有風險？

日本房價緩步攀升，預估二○二○奧運前房價不跌！

購屋後，未來價格能不能翻漲，也是考量的因素之一。

根據日本不動產研究所每半年所做的統計資料顯示，日本六大都會區土地價格自二○一三年第一季已呈現止跌回升的狀況，延續到二○一三第三季發布的資料，成長幅度有加速的情況。雖然幅度仍然不大，但客觀認為土地價格會開始往上走，房價是會上漲的。

以現階段來看，日本供給量並沒有超過控制，去年房價漲幅約三％，今年預期也在三％～五％之間。一般認為在重大利多之前房價仍會上漲，而二○二○年東京奧運，將創造十五萬人的工作機會，屆時會有大量的住宅需求，二○二○年之後，才必須回歸日本經濟的基本面好壞來做判斷考量