這幾天日圓匯率又下殺，台幣兌日圓匯價已突破1：4，創下近17年來的新高。此除了讓國人前往日本旅遊的慾望大增之外，近年很火熱的赴日置產，也更加炙手。根據統計，2014年外資購買日本不動產總額超過1兆1,000億日圓，創歷史新高。由於目前正值日本繳納不動產持有稅費的時期，今天就讓我們一起來了解，在日本投資不動產的當地稅制。

【國人錢進海外房地產投資意願：馬來西亞、日本、柬埔寨奪下前三】
國內房產交易冷颼颼，不過海外房地產投資卻呈現熱賣。根據騏聿地產日前公布的問卷調查結果，顯示國人最看好的房地產投資國家依序為馬來西亞、日本、柬埔寨，同時投資海外房產金額有8成都在2,000萬以下。

國人最看好的投資區域：
國家 占比
馬來西亞 26%
日本 22%
柬埔寨 15%
美國 13%
澳洲 12%
泰國 6%
英國 5%
其他 1%

近兩年來國內房市受到政策打壓，交易量大幅萎縮，因此資金轉往海外房地產。且受惠於今年東協經濟共同體(AEC)成立，馬來西亞、柬埔寨的詢問度明顯變多，而國人最愛旅遊的日本，房市熱度持續不減，加上又有2020年申奧題材，帶動許多投資者投入。
此外，根據統計，2014年外資購買日本不動產總額超過1兆1,000億日圓，創歷史新高；另外，「週刊東洋經濟」日前報導2015年Q1日本的不動產投資金額，高達1兆5,400萬日圓，較2014年同期增加23%，此也更加吸引全球投資人聚焦日本房市。
再者，因東京具戰略特區發展優勢，外資法人對飯店等大型複合設施具投資意願。此外，新加坡、馬來西亞及中國等政府設立的基金也開始投入東京都心精華地段、具保值性的不動產標的，而中華郵政先前也傳出有意鎖定投資東京鬧區商辦物件，這相對均隱含東京房市投資熱潮仍持續升溫。

【東京房市進入初升段　公告地價上揚、中古屋房價上漲25%】
在東京房價的部分，根據日本國土交通省最新統計，2015年三大都會區：東京都、大阪府及名古屋圈的住宅用地、商業用地公告地價連續兩年上升0.4%-1.8%，且自從日本首相安倍晉三2012年9月上任以來，中古屋成交單價也從每坪新台幣41.3萬元成長至新台幣51.5萬元，漲幅達25%，顯示日本房價初升段已啟動。
全日本有超過十分之一以上的人口集中在東京，且其中66.2%為勞動年齡人口(15-64歲)，持續往東京遷入，顯示東京因城市發展穩健、工作機會多，使得人口不斷往東京都集中。

2014年人口淨遷移(單位：%)
人口增加排名 行政區 2014年年增率
1 東京都 0.68%
2 沖繩縣 0.4%
3 琦玉縣 0.23%
4 神奈川縣 0.19%
5 愛知縣 0.17%

(資料來源：日本總務省統計局)

此外，根據日本總務省2月份發布的2013年住宅土地統計資料，目前東京住宅自有率僅45.8%，代表有54.2%的居民沒有自有住宅，加上日本企業文化鼓勵員工輪調，加上東京房價高、公司多有租金津貼，因此大部分民眾是選擇租屋的，換句話說，購屋後的轉租問題應不大。

（待續）