最近接到許多客戶向我們詢問有關於投報率的問題.在此想與各位大家分享.既然是投資.追求高投報率是先決條件.就像再買債劵或甚至銀行定存幾%.這個百分比是牽動著所有投資者對投資標的的入場與否重要關鍵.當然.不動產標的物也是一樣.愈高的投報率越受到投資者的青睞.

但是.我們來看看日本投報率最高的地方-札幌.他的房屋價格卻是非常的便宜.而日本投報率最低的東京.房價卻是最高的.當然這和分母(購屋成本)與分子(租金)當然有關係.但其背後更重要的問題就出在空屋率.其實.首都圈(東京都.埼玉県.神奈川県.千葉県)的郊區地方也有同樣的物件.標榜著投報率15%.但是這是以滿租的前提之下為原則.這和銀行定存1年給你3%是不一樣的.銀行給你的是保證會給你的(除非銀行倒了另當別論)但是一年15%的物件萬一一年之中有4個月租不出去其投報率就等於10%.我們在以前有組客戶買了千葉縣的某郊區物件標榜著13%.結果持有了3年只出租過1次.而且還不到1年.後來想要脫手又因為在郊區不好賣而又放了一陣子.最近才以購買時的約九成價格售出.

其實只要是投資.一定要追求高投報率.但是挑選物件時必須與其他因素一起考量.例如可能造成空屋的原因.如人口急速減少的周邊城市.離車站超過15分鐘的物件.或屋齡太老.地點太差等.以上述實例.那組客戶的年均話投報率才3%不到.而且持有近5年最後還損失資本1成.實質上是負利才對.所以我們常建議客戶以5年設定為1段投資期間.而您希望在5年之內出租幾個月份.我們稱之為5年均化投報率.均化投報率才是真正的投報率.

在東京也有近10%的物件.但是需要看是否在非市區地帶.或是生活機能不好的地點.但是如果您是挑23區內.甚至是都心內.其實並不需要太執著於投報率.因為只要房租不是設定的太高.都心部的物件出租率相當高.其均化投報率就等於或是接近投報率.反之.如果在郊區.或是離車站較遠的物件.其均化投報率就會與投報率乖離.意指投報率雖很高.但實際5年平均下來卻反而沒比投報率較低.卻一直有承租方的都心物件高.

有一組客戶他在2003年買了都心的新成屋物件.離JR站只有2分鐘不到.投報率算算只有6.25%.但就我所知他到現在承租方都沒退租過.其5年均化投報率就等於6.25%了.而且他房子現在才第7年.他打算再收個10.20年再賣掉.

所以.如果您要把均化投報率拉高的話可以挑離車站10分以內.屋齡別太老.東京都23區內或都心部.管理良好的物件.其實這道理很簡單.在台北大安信義區即使投報率3%.4%都有人會進場買.但比較少有人去買在汐止.鶯歌等標榜10%的套房吧.其道理就是如此.其實.大家所設定的投報率或地區都不一樣.但如何在投報率與低空屋率之間取得平衡.讓均化投報率提高應該是大家的共同目標.