你知道在單間公寓投資中，如何決定銷售價格嗎？
在此，我們將介紹如何決定單間公寓的銷售價格。
如果你正在考慮單間公寓投資，請參考以下內容。
如何決定單間公寓的銷售價格
決定單間公寓銷售價格的方法如下：
原價法
原價法是主要用於獨立住宅的計算方法。
此方法會計算如果重新建造相同的物業所需的原始建設成本，並根據物業的年齡來估算減少的價格。
原價法一般適用於中古住宅的評估。
通過地價、市場價格以及土地和住宅一體化的評估來計算價格。
原價法中，外牆老化、瓦片損壞、牆紙污損、舊熱水器、鐵製水管以及周邊地區衰退、地基下沉等會對價格造成負面影響。
交易案例比較法
交易案例比較法是根據周邊物業的市場價格來確定銷售價格。
此方法通常適用於住宅類物業，通過比較過去的交易案例來確定價格。
此方法的關鍵是收集與目標物業相似的交易案例並進行適當的比較。
收益還原法
收益還原法根據物業的收益來確定銷售價格。
在此方法中，物業的銷售價格會隨著收益的增加而上升，收益減少則價格下降。
因此，這是決定銷售價格時常用的一種方法。
在這些方法中，收益還原法最為合適。
因為賃金設定和管理費用可以通過收益還原法合理計算，這樣就可以合理地確定單間公寓的銷售價格。
首先，銀行等金融機構會根據單間公寓的投資情況來計算其貸款的銷售價格。
首先，選擇與目標物業類似的周邊物業來調查租金市場。
接著，從租金市場中扣除修繕積立金和管理費等費用來計算年度租金。
然後，根據收益率將年度租金還原。
例如，如果銀行的收益率是5%，而年度租金為120萬日元，則可通過120萬除以5%得到2400萬日元作為銷售價格。
此外，收益還原法還可以計算純利潤。
為了計算純利潤，我們需要掌握總費用。
總費用包括物業運營中的費用，如修繕費、維護費、保險費和固定資產稅等。
如果不清楚總費用，一般可以以年度租金的10%至20%為準。
如果將物業管理外包，這部分費用也需計入經費中。
那麼，如何計算純利潤呢？純利潤是將年度租金減去總費用來計算的。
例如，年度租金為150萬日元，而總費用為50萬日元，則純利潤為100萬日元。
對於買方來說，能夠從銷售價格中算出純利潤是非常方便的。
收益還原法被多家銀行採用
由於收益還原法可以通過租金市場確定合理的銷售價格，因此目前多家銀行已經採用了這一方法。
這是因為將銷售價格設置在收益還原法計算的數值上或以下，可以減少風險。
風險越小，銀行自然更願意提供積極的融資。
對於不動產經紀人來說，使用此方法可以讓他們更有信心銷售物業。
這也是收益還原法是決定單間公寓投資銷售價格的最合適方法的原因。
即使是同一建築年份的單間公寓，價格也會根據地點、維護狀況和管理狀況而有所不同。
此外，郊區的物業與車站附近物業的收益率也會有所不同。
通過調查收益率和租金市場等信息，會使得銀行貸款更容易，銷售價格也會更合理。
銀行的調查結果是可靠的，因此購買單間公寓的人應該掌握總費用並檢查純利潤。
推薦的單間公寓投資物業
那麼，作為單間公寓投資，哪些物業是推薦的呢？
優越的地點
對於一人居住的單間公寓來說，選擇物業時需要考慮其距離市中心車站的步行距離，最好是10分鐘以內。
例如，位於新宿區、中央區、千代田區和港區等都心地區的物業，從這些地區出發，20至30分鐘內可以到達大多數市內地點。
因此，這些地區的租賃需求非常強烈，即使空置，也能迅速找到租戶。
如果可以使用多條地鐵線，交通便利性將會更高，對於單間公寓投資初學者或希望穩定收益的投資者來說，這樣的地點非常值得考慮。
在選擇單間公寓投資物業時，除了交通便利外，周邊環境的檢查也非常重要。
查看受歡迎的街區排名
從租客的角度來看，查看“受歡迎街區排名”也是選擇地點的有用參考。
這樣可以了解目前流行的街區，並幫助選擇合適的地區。
如SUUMO提供的受歡迎街區排名，就可以根據單身族、家庭或雙職家庭的需求來查看。
此外，還可以查看“地價上漲潛力街區排名”和“今年特色街區”等，了解區域的潛力和租賃需求的動向。
HOME’S也提供了“想租住的街區排名”和“想購買的街區排名”兩類，幫助更精細地了解每個街區的需求。
總結
在這裡，我們介紹了單間公寓的銷售價格決定方法、收益還原法的應用以及推薦的單間公寓投資物業。
有多種方法可以決定單間公寓的銷售價格，但收益還原法最為合適。
推薦的單間公寓投資物業應具備優越的地點和受歡迎街區排名等特點。
如果你正在考慮單間公寓投資，特別是關於如何決定銷售價格的部分，請參考上述建議。
