不動產投資用物件只看利回率是NG！
不動產投資有興趣的人，應該都曾經在網上查詢過投資用物件。
然而，投資用物件不能僅憑網路上顯示的利回率來做出正確判斷。
如果僅根據利回率選擇投資物件，可能會面臨如空置無法獲得租金收入、修繕費用過高等風險，必須小心。
接下來，我將總結一些選擇投資物件的技巧和應該檢查的要點。
選擇不動產投資用物件時的心態
立地與價格絕對不可妥協
選擇投資物件的標準中，立地和價格絕對是不可忽視的檢查要點。
選擇一個立地不佳且價格過高的物件，可以說是不動產投資失敗的最典型案例。
立地和價格將長期影響物件的回報，如果選擇了租賃需求低的地區或距離車站較遠的物件，空置風險將大大增加。
前面提到過，僅根據利回率選擇投資物件是不行的，因為利回率將極大影響物件的收益性。
利回率是指相對於運營資金所獲得的利益，按年度平均計算的比例。
利回率越高，回報越大，但也可能隨著經濟或時代的變化而波動。
有時，利回率之所以過高，可能是因為賣方故意降低物件價格，因此需要小心。
捨棄不必要的條件
在將立地和價格視為優先考慮要素後，還需要學會捨棄不必要的條件。
選擇投資物件時，要求的條件越多，物件選擇就會越困難。
因此，果斷去掉那些不必要的標準，這樣就能擴大可選物件的範圍。
選擇投資物件要保持客觀
選擇投資物件時，必須站在住戶的角度來進行選擇。
不要將自己的偏好或興趣放在首位，而應該以客觀的眼光來檢視物件。
例如，如果您在考慮單身用的小型公寓，則應該考慮「交通便利」和「租金是否合適」等因素。
而對於單身人士而言，「有庭院」或「附近有公園」等條件，通常不會對選擇產生太大正面影響。
但如果考慮的是針對家庭的物件，那麼日照、周圍環境以及學區等因素將變得尤為重要。
因此，不同的目標客群對於物件選擇的重點會有很大的不同。
無論是物件還是周邊環境，都應從目標客群的角度來判斷其價值。
利回率與物件價值
前面簡單介紹了利回率，請確保您所看到的物件信息中是「表面利回率」還是「實質利回率」。
表面利回率是將年租金收入除以購買價格得出的數字。
實質利回率則是在年租金收入中扣除修繕積立金、管理費、租賃管理代行手續費等費用後，再除以購買價格計算出的利回率。
實質利回率能更準確地反映物件的收益性，因為它已經扣除了相關的費用。
選擇物件時，應該以考慮長期運營成本的實質利回率為主。
而表面利回率並未考慮到這些運營成本，因此無法正確反映物件的實際收益性。
因此，對於沒有標註實質利回率的物件信息，購買前必須自行計算實質利回率。
投資用物件的築年數可接受範圍
選擇二手投資物件時，築年數是一個非常重要的考量點。
物件的抗震強度與建築年代有密切關係。
如果選擇抗震強度較高的物件，應該選擇1981年（昭和56年）之後建成的物件。
新的抗震標準是根據1981年宮城沖地震的損害經驗來確立的，對於震度6強以上的地震，這些建築不會倒塌。
因此，應該避免選擇1981年之前的物件，而選擇符合新抗震標準的物件。
修繕積立金與管理費
當每戶的修繕積立金過低（如僅1000日圓）時，未來可能需要大幅上漲。
根據國土交通省的指引，每平方公尺的月修繕積立金應約為200日圓，因此一個20㎡的單身公寓應為4000日圓左右，而70㎡的家庭公寓則應為14000日圓左右。
若物件的修繕積立金過低，通常是為了降低運營成本而提高投資利回率，但未來可能會因大規模修繕而需要大幅調整修繕積立金。
因此，在進行資金規劃時，應該預測修繕積立金的未來變動。
投資用物件的總戶數檢查
如果物件的總戶數少於20戶，未來修繕積立金的負擔可能會較大。
因此，建議選擇總戶數在20戶以上的物件。
修繕積立金由每個單元的物業所有者共同積累，用於大規模修繕，如屋頂防水和外牆塗裝等。
一般來說，物件的單位越多，修繕積立金也越多，分擔的修繕成本也越低。
若物件的總戶數較少，修繕積立金的上漲幅度會更加明顯，這對於投資回報有不利影響。
投資用物件的尋找方式
在網上尋找投資用物件
尋找投資用物件時，很多人會利用專門的物件搜尋網站。
這樣能快速查詢到符合要求的物件，並能了解物件的價格和租金情況。
然而，在網上搜尋物件時，要注意不要只看表面利回率，而忽略其他關鍵因素。
要詳細檢查物件的具體條件，並注意物件所處的地理位置、年齡、交通狀況等。
借助專業的投資顧問
選擇專業的投資顧問來協助尋找物件也是一種有效的方式。
專業顧問對不動產市場非常熟悉，能幫助篩選出更具潛力的投資物件，並提供有價值的市場趨勢和物業管理建議。
結語
選擇不動產投資物件需要謹慎和細心。除了單純的利回率，還需要充分考慮物件的立地、價格、運營成本、年齡和管理費等多個方面。
希望大家能夠根據自己的投資目的和條件，選擇最適合的物件，實現穩健的投資回報。