關於與海外業主的租賃合同

海外投資者海外旅行海外房地產業主

近年來，海外人士為投資目的購買日本房地產的現象已不再罕見。此外，隨著生活方式的變化，即便是擁有日本國籍的人，在以海外為主要生活基地時，也會被歸類為非居住者。本次我們將針對業主為非居住者的情況下，在租賃合同中需要注意的事項進行總結。

非居住者的定義

根據日本國稅廳的官網，“居住者”和“非居住者”是如此區分的：

在我國《所得稅法》中，“居住者”指在國內擁有“住所”或截至目前連續1年以上擁有“居所”的個人；而“非居住者”是指不屬於“居住者”的個人。
“住所”指個人的“生活根據地”，是否為“生活根據地”需依據“客觀事實”進行判斷。
——摘自：國稅廳

在與非居住者業主簽訂租賃合同时，如果承租人名義為法人，為防止非居住者漏報申報義務，承租人需成為納稅義務人，並在支付租金時將預扣所得稅部分繳納給稅務局。
然而，即使承租人名義為個人，但若用於非個人及其親屬的居住用途，也需支付預扣所得稅，請特別注意。

房地產租金的預扣所得稅率為租金的20.42%。

具體而言，作為承租人的法人需支付79.58%的租金給出租人，其餘20.42%的租金作為預扣所得稅，在次月10日前向法人所轄稅務局繳納。

擁有房地產將產生各種納稅義務。然而，對於非居住者而言，可能會因無法接收納稅通知或完成納稅等事項而產生問題，因此需委任納稅管理人代為處理（接收納稅通知、完成納稅、接收退稅通知及退稅款等）。
納稅管理人可以是法人或個人。

例如，若在東京都23區內擁有物業，則固定資產稅及城市規劃稅需向都稅事務所申報，而需要提交年度申報時則需向稅務局提交納稅管理人登記。

若您擁有出租物業，則需要處理與租戶的溝通、設備安排等管理與運營相關的事項。如果您居住在物業附近，可以親自處理，但通常更推薦支付管理費委託租賃管理公司代為管理。

租賃管理公司的主要業務包括以下內容：

若將納稅管理人職能也交由租賃管理公司，則可實現對物業的整體管理。

對於擁有投資型房地產的人士而言，租賃管理公司在支持業主進行房地產運營方面扮演了重要角色，因此選擇一家可以放心託付的公司非常重要。
FORCE集團除了提供租賃管理服務，還可以作為納稅管理人，協助海外業主管理物業。

若您在租賃管理方面有任何困擾，歡迎隨時諮詢我們！