來自地數據研究機構Real Capital Analytics的數據顯示，2015年，境外投資者在日本房市場共達成交易79.5億美元，占22%。排名前四買家為：美國（43.3億美元，54%），中國香港（16.9億美元，21%），新加坡（6.4億美元，8%）、中國大陸（3.4億美元，4%）。

“日本房地的投資環境在外國人看來，首先是保證永久的所有權、長期穩定的收益，同時又具備一定的市場規模（保證流動性）等等優點，是較為安全的投資標的。

去年3.4億美元中資投嚮日本樓市

2014年10月，新加坡主權財富基金GIC以17億美元收購了東京站附近的一棟寫字樓。同年11月份，美國黑石集團以20億美元收購通用電氣公司在日本的住宅房地業務。
另外，據媒體報導一批主權財富基金正在湧嚮日本房地市場。

中國投資者的身影也頻繁出沒在日本市場中。據Real Capital Analytics的數據顯示，2015年來自中國大陸的投資者總共投資了3.4億美元於日本房地市場，占市場總交易額的4%，為第四大外資來源地。

去年9月，綠地宣佈將與日本瑞穗金融集團合作正式進軍日本房地市場。11月11日，上海豫園商城集團宣佈將以183億日元收購日本北海道的滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%的股權，復星集團是其大股東，而復星在2014年在東京買下了兩棟辦公大樓。
此外，中國個人投資者也相當活躍。

再次出現泡沫的可能性不大

日本央行針對民間銀行的超額准備金實施-0.1%利率已於1月26日起正式實施，目前日本各大銀行已紛紛下調存款和房貸利率。三井住友及瑞穗銀行已下調10年固定型房貸最優惠年利率至0.90%，三菱UFJ銀行更是下調至了歷史新低0.625%。日本央行行長黑田東彥表示，負利率政策對消費者有益，將有助提振日本經濟尤其是樓市。

超低的利率加上湧入的外國資金，讓人聯想起了前文提到的泡沫經濟時期。此前，1985年以抑制美元升值為目的的“廣場協議”簽訂后，日本房地出現爆發性增長，全國房價翻了6到7倍。1990年出台的系列緊縮政策刺破了泡沫，日本樓市在1991年開始坍塌，房價慘遭腰斬。沉寂20年后，2012年底隨系列經濟刺激政策推行，日元大幅貶值，日本樓市才開始回暖。
不過，在專家看來，日本樓市不太可能重蹈覆轍，再次生泡沫乃至破滅的可能性不大。

“負利率將會提振日本房地市場投資情緒，但此前利率已處在低位，且住宅價格處在近幾年高位，住宅成交量可能不會顯著增長。負利率將促進銀行放鬆貸款發放，但當前房地貸款占總貸款規模達到歷史峰值15%。當前寬鬆貨幣政策或將延續，但日本的銀行仍較保守。”

在日本不動研究所分析師吉野薰看來，目前海外資金對於日本市場的影響力有限。
本土投資者的投資心態也已發生轉變。“現在日本地價正在溫和上漲，是市場已經成熟的表現。房地市場也開始採用收益價格、風險溢價等金融市場的理念。對於高收益抱有期待而進行投資，然后導致資價格不斷上升，這樣的情況在日本越來越難發生了。

目前在日本極低的融資成本有助提高收益利差。據第一太平戴維斯測算，目前東京核心五區的甲級寫字樓、核心商業及核心住宅的資本化率在3.5%-4.4%左右，和10年期日本國債收益率相比，投資利差在3%-4%之間，高於其他世界級城市。對於投資日本房地市場，