近年來台灣房市沉寂，海外投資市場異軍突起，打著「高投報率」的旗幟，紛紛吸引台灣熱錢流出海外置產，不過真的有這麼好康的事嗎？專家提醒，別被甜美的報酬率數字沖昏頭，勤做功課才是投資守則第一條。

台灣房價高漲、租金報酬率低早就不是新聞，除了增值空間有限，加上政府打房政策影響，想尋求穩定收益的包租公們，前仆後繼飛往海外置產，蔚為風潮。這股海外不動產投資熱潮持續至今，熱度有增無減。

而台灣人最喜歡的海外不動產標的，多半集中在鄰近的亞洲國家，其中，日本置產著重於長期持有，賺取穩定租金報酬；東南亞地區則因成長快速，房價起漲，有機會短進短出賺價差。

不過，高報酬的投資背後隱含著不可輕忽的風險，想當海外包租公，還是得勤做功課，隨時掌握投資區域的最新動態。

海外標的：日本 搶進置產的「末班車」

最早吸引海外包租公置產目光的，就是日本。除了因為日本是台灣人極為喜愛的旅遊國家，光是台灣人赴日旅遊人數全年已達兩百萬人次以上，從房地產投資的角度來看， 隨著迎接二○二○年東京奧運而興起的公共建設將陸續啟動，整個東京市將逐步改頭換面，對房價和租金都有正面助益。

觀察近半年來整體東京房市的變化，目前稍微呈現「價漲量縮」的現象，「『價漲』並不是指土地價格上漲，而是因應東京奧運，工資調漲，許多自有住宅建案停工，但大型建案仍然持續，新成屋價格因而受到影響；至於『量縮』，則是因為銀行利率調降，民眾相對較能負擔房貸，進而願意買房的人多了，造成房東產生惜售的心態，因此成交量較為下滑。」

既然「價漲」，那已經先行進場的包租公豈不樂歪了？

事實上，房價稍漲並不代表租金也跟著起漲，因為租金通常視區域行情而定，再加上儘管日本國內大型企業帶頭調高已凍漲多年的員工薪資，但是在消費稅也調高的情形下，房租自然無漲勢可言；普遍來說，在房價稍漲、租金不動的情形下，如果現在買進，相較於半年前，日圓計價的投報率其實是微幅下跌的。不過在日圓大幅走軟的情形之下，抵銷了微幅上調的房價，和早前的進場時機點來說，並沒有太大的差異。
整體來說，已在日本置產者，目前仍有續抱等待房產增值的空間，至於空手但現在有意買進的投資者，現階段仍可把握日圓處於低檔的機會點，日圓實質有效匯率已經「非常低」，不太可能進一步貶值，也許這是搶進日本置產的「末班車」。