聽到都心回歸現像.直覺得好像日本的景氣變好了.其實正好相反.日本的景氣並沒有變好.也沒有變差.就是一直維持在泡沫後的崩壞狀態持平.這點我們必須很公道的以比較客觀的立場說.

那所謂的都心回歸現象又是如何呢?就字面上意思就是人又回到都心的意思.但是其背景.其實我們需要介紹另外一個名詞”甜甜圈效應”

日本在90年代泡沫經濟時期.應為東京都的價高昂.導致一些沒有能力購買房子或是租房子的房客.移民到東京都23區外的都下或是鄰近的千葉.琦玉或是神奈縣等首都圈郊區購屋或租屋.這些在台灣也就是我們說的”輕移民”至平成10年為止.眾多的輕移民移出.導致東京都的人口空洞化.這就是所謂的甜甜圈效應.

然而在泡沫經濟後進而導致都心房地產價格暴落或是跌回正常水準.又使原本買不起房子或租不起房子的人開始發現其實都心的價格並沒有想像中的貴.而再度回到東京都租房子甚至購屋.據東京不動產研究所調查顯示.自平成12年至平成22年(1999年至2009年)為止的十年步道的時間.東京都心(23區部)人口竟然增加了100萬人(如下).這是從第二次世界大戰結束以來.東京都人口第一次站上1300萬人!其結果使東京都不動產價格止跌回升.當然不會回到泡沫經濟前誇張的水準.但都心空屋率創新低.而郊外及附近縣市空屋率高度攀升.這一點值得我們投資時需較謹慎小心.

最近也因都心回歸現象顯著.使得新成屋(室內實際坪約26坪)價格重新站上5000日幣.較房地產谷底時比較回升了近一成多.但仍然比上海市及台北市同面積新成屋相比.仍便宜許多.以國民平均所得購屋比來計算的話.日本人不吃不喝7年就可以買到新成屋比.確實便宜的許多.

正因如此.加上外國房產投資客開始進場投資日本房地產.使得日本不動產所有者開始惜售.市場上釋出的房屋數量創新低.中古屋價格的議價空間甚至不到一成.好的物件一出來.投資客甚至只看外觀就直接接手進行買賣.直接接手房客(所謂的owner change)一方在此低利率時間點享受高頭爆且穩定的收租.另一方待房地產回升時享受資本利所得(capital gain).

最近中國大陸政府祭出國十條打壓投資客投資大陸房地產.使得熱錢也開始尋求新的投資標的.這些熱錢.最近也悄悄的進軍日本的房地產市場.據分析預測.此一波熱錢將會將日本(至少東京都內)的房地產在3至5年內推回泡沫經濟前較高的水準.所以我們相信這幾年將是日本不動產投資的好時機.屆時雖租金(分母)已到低點.但分母(房價)攀升將會使投報率降低.

聰明的您.已看好東京房地產投資的時間點在哪裡了嗎?