多年以来，东京的房价几乎在底部盘整，所以日本人在投资房地产时，除了自用以外，最主要投资依据就是房屋出租报酬率，也就是出租坪效CP值(Cost/Price)。买入房地产来赚取未来的增值空间，在以前的东京是不容易的。受“奥运经济”等因素影响，许多海外机构纷纷入市，2013年日本都市圈房价有明显的涨幅。那么，在日华人散户如何抓住这波机会呢？业内人士建议，进场房市还是以最主要的收租回报率来作为投资依据。

一切以租金回报率为准则

由于过去20余年间，日本房地产的保值和增值空间均不大。所以导致日本投资型不动产市场，一律都以租金回报率为房价定价依据。投资机构或个人投资家，会买入东京都的不动产，主要着眼都是在于收租的回报率。所以日本房屋买卖，一般都会提供该不动产的收租报酬率做为参考，并且许多都带租客出售，换句话说，买入房地产就可以开始收租。而目前东京的不动产投报率，大多介于6%~8%之间。

买旧不买新、买小不买大

所以买东京不动产，如果是纯投资获利为考量，没有自住的需求，则应将本求利，一切以房地产租金收益最大化为前提，每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高，CP值越高的物件，未来才有保值性，因为有租金回报率在支撑，将来出售的房价，不仅不会跌，甚至还可以有涨价的机会。

20年以上物件回报率最高

屋龄28年以上的套房，即使再过10年，来将近40年屋龄左右，房价都还能维持住，不会下跌，理由就是投资报酬率维持在9%左右。这样的投资报酬率，日本个人或投资机构，都会收购，即使经过10年或20年之后再卖出，只要租金市场没有变化，仍旧是抢手的投资标的，如果出售时，销售期也是各产品中最短的，大约2週至1个月就会被买走，是最容易脱手的产品。这样的投资型不动产，也才是最稳当的标的。

小户型的需求人口最多

至于买小不买大，这个理由也很简单，都市圈上班单身人口居多，小户型的不动产需求远大于家庭2人以上的市场。再者，大户型的房屋，租金就会高达每月10万~20万日元左右，相较单身套房每月租金5万~9万日元，是属于高价位的租金市场，招租本就不如低价位的套房来的容易。

所以，从日本租屋市场角度来看，买旧不买新、买小不买大这个道理是适用的。而东京等都市圈的房地产，都还是租屋市场为主，所以更符合这个投资原则。

但对于期待增值的物件，例如不少人看好奥运场馆区，买来是为了赚未来的增值，收租回报率不是重点，那买旧不买新、买小不买大的原则就不一定适用了。